Еще 5 лет назад количество строящихся объектов в Харькове можно было пересчитать по пальцам одной руки, сегодня город буквально обрастает новыми стройками. Увеличивается и количество инвестиционно-строительных компаний, причем если пару лет назад на рынке недвижимости работали в основном наши же, харьковские, застройщики, то теперь первой столицей всерьез заинтересовались и зарубежные игроки. Казалось бы, такие факторы, как постоянный рост предложения и серьезная конкуренция, должны способствовать если не снижению цен на квартиры, то хотя бы их стабилизации. Между тем и в прошлом году, и в этом наблюдается увеличение стоимости жилья.

По различным данным, цены на первичном рынке жилой недвижимости в прошлом году выросли в среднем на 25-35%, а в январе-феврале текущего года квартиры подорожали еще на 10%, и это при том, что в конце зимы жильем обычно интересуются не очень активно. По словам ведущего специалиста корпорации АН "Город" Инессы Хлопониной, сегодня в Харькове квадратный метр элитного жилья стоит от 1400 до 2000 долл., бизнес-класса - 800-900 долл. и эконом-класса - 650-700 долл. Для сравнения еще год назад "элитку" можно было приобрести в среднем за 1000-1250 долл. за квадратный метр, "бизнес" покупали за 650-700, а квартиру в объектах эконом-класса вполне реально было найти за 500-600 долл. за метр.
Одним из основных факторов, спровоцировавших рост цен не только в Харькове, но и в других городах Украины, стало повышение коммунальных тарифов. Эксперты отмечают, что пик роста стоимости жилья в прошлом году пришелся как раз на сентябрь-октябрь, когда Харьков лихорадило от скандалов, связанных с новой тарифной политикой. По некоторым данным, тогда цены на квартиры подскочили сразу на 10-15%. Непоследнюю роль в подорожании жилплощади сыграло также увеличение спекулятивного капитала, рост цен на строительные материалы и перевозки, повышение оплаты труда рабочих строительных специальностей.

Землеотвод - новая игра в рулетку?
Многие застройщики и девелоперы в ценовых колебаниях усматривают также политический фактор. Как известно, в прошлом году на сессии горсовета был отменен ряд решений, которые касались выделения земельных участков. Депутаты аргументировали свои действия тем, что при старой городской власти территории были отведены незаконно. "То, что сейчас в Харькове творится с землей - то ее отводят, то ее забирают, - приводит застройщиков в замешательство. Участки ведь не раздают бесплатно. Для того чтобы землю получить и затем использовать под строительство, необходимо уже с момента ее отведения платить аренду, кроме того, надо провести какие-то подготовительные работы: очистить от мусора, огородить забором, согласовать технические условия, эскизный проект, санацию зеленых насаждений. Получается, что застройщик, еще ничего не имея, должен вложить от 500 тыс. до 1 млн.грн. И когда эту землю забирают, человек несет огромные убытки", - рассказывает руководитель отдела продаж компании "ИнвесторЭлитСтрой" Валерий Соломыкин.
Впрочем, существует и другая точка зрения. Некоторые инвесторы считают, что отмена отдельных решений по землеотводам вполне справедлива. "Я не вижу никакой политической подоплеки в действиях депутатов. Когда участок отведен под строительство уже 2 года назад, а там даже забор не стоит, значит, никто ничего и не собирался строить на этой территории. Или зачастую бывает так, что поставили забор, а потом 2-3 года собирают деньги, а нет еще ни строительной, ни архитектурной документации, ни разрешения на строительство", - говорит заместитель директора финансовой компании "ЖильеСтройИнвест" Александр Григорьев.
Тем не менее, скандалы с землей, а также приостановка строительства некоторых объектов внесли свою лепту в процентный показатель подорожания жилья в прошлом году.

Конфликты с населением - головная боль застройщиков
Волна конфликтов с жильцами, набирающая обороты вместе с темпами строительства, тоже дестабилизирует ценовую ситуацию. На самом деле, это настоящая катастрофа для застройщика, поскольку законного и понятного выхода из этой ситуации пока не существует. Такие конфликты приводят к проволочкам и непредвиденным затратам на реализацию инвестиционно-строительного проекта, что опять-таки влечет за собой увеличение конечной стоимости жилплощади. "Большинство конфликтов с жильцами в нашем городе либо специально "раскручены", либо надуманы. Даже если закон не запрещает строительство и все нормы выдержаны, то все равно находится хотя бы один недовольный, который живет в доме по соседству со стройкой. Так что же? Давайте тогда строить где-то за окружной дорогой, выделим под это, к примеру, 20 га. Но снова-таки, два первых дома будут построены без проблем, а потом туда заселятся жильцы, которые будут недовольны строительством остальных зданий", - считает А. Григорьев.

Банки предпочитают вторичный рынок
Стоит отметить, что рост цен на первичном рынке в прошлом году был все-таки ниже, чем на вторичном, где жилье подорожало на 40-50%. По словам менеджера отдела продаж компании "Мегаинвестстрой" Константина Жиляева, сегодня цены на первичном и вторичном рынках достаточно сильно отличаются. Покупая жилье на вторичном рынке, человек рискует гораздо меньше: он может самостоятельно оценить преимущества и недостатки реально существующего жилья. При инвестировании же объектов на первичном рынке можно столкнуться с недобросовестными компаниями, которые в лучшем случае предоставят квартиру гораздо позже заявленных сроков, а в худшем вообще могут оставить ни с чем, как это произошло, например, с вкладчиками небезызвестной киевской фирмы "Элита-центр". Кроме того, больший рост цен на "вторичке" связан с особенностями ипотечного кредитования - получить кредит на приобретение жилья в строящемся объекте гораздо сложнее. Как сообщил К.Жиляев, для того чтобы какой-либо банк кредитовал первичную недвижимость, он должен аккредитовать строительную компанию. Если застройщик недавно появился на рынке и у него нет сданных объектов, то получить кредит в банке практически нереально. Первичную недвижимость банки охотно кредитуют при условии 90% готовности здания, когда уже есть остекленная коробка и подведены все коммуникации.

Жильцы аварийного фонда хотят в бизнес-класс
После прошлогодних ценовых скачков в отдельных СМИ появилась информация о том, что в ближайшем будущем можно ожидать снижения стоимости жилья, однако большинство специалистов харьковского рынка недвижимости склоняются к тому, что цены будут непрерывно расти, прежде всего потому, что спрос на жилье все еще высок. Так, по данным корпорации АН "Город", соотношение спроса к предложению на сегодня следующее: в сегменте элитного жилья эта пропорция составляет 1:1, в сегменте бизнес-класса - 5:1, а в "эконом" - 10:1.
Кроме того, участков, привлекательных для строительства, в Харькове все меньше, остается сносить ветхий жилой фонд, либо реконструировать старые здания, которые еще не пришли в окончательную негодность. Однако инвесторы эту перспективу считают малопривлекательной, поскольку знают: как только распространяется слух о расселении жильцов из аварийного здания в центре города, сразу же оказывается, что во всех квартирах прописано по несколько семей, каждый член которой претендует на отдельное жилье как минимум бизнес-класса, что в итоге делает реализацию инвестиционно-строительного проекта нерентабельной. Решение проблемы застройщики видят в консолидации с городскими властями и утверждении в Харькове специальной программы, которая помогла бы снизить затраты и риски строительных компаний. Ну а пока девелоперы тратят огромные силы и средства на завоевание последних в городе свободных земель. Соответственно и квартиры на этих землях будут обходиться дороже.