Во второй части цикла мы поговорили о потребительских кредитах, оставив за скобками тему покупки в кредит жилья - из-за ее обширности. Итак, сегодня мы поговорим об ипотеке.

Приобретение жилья в кредит характеризуется несколькими особенностями. Во-первых, кредиты на жилье, как правило, самые крупные: несмотря на некоторое падение цен, вызванное кризисом, недвижимость остается наиболее дорогим товаром. Во-вторых, из-за высокой стоимости жилья кредиты на его покупку – традиционно долгосрочные. В прошлой статье мы писали о том, что можно уменьшить ежемесячный платеж по кредиту, увеличив срок действия кредитного договора. Для ипотеки это особенно актуально: когда сумма кредита составляет сотни тысяч гривен, сделать ежемесячный платеж подъемным для семейного бюджета можно только путем увеличения срока погашения кредита.  И в-третьих, залогом при ипотеке, как правило, выступает недвижимость - та, которая приобретается, или другая. Это диктует некоторые особенности работы с залогом.

 

 

Скептик: Кредиты на жилье, во-первых, самые накладные для заемщика, потому что крупные и долгосрочные. Во-вторых, жилье - это не телевизор или мобильный телефон: его потеря в случае невозможности рассчитаться по долгам куда драматичнее. В общем,  покупка жилья в кредит - это не фунт изюма, и подобной долговой кабалы надо избегать всеми силами.

Начальник управления маркетинга "Мегабанка" Владислав Лохненко: В ответ на подобные аргументы всегда возникает вопрос: а  какие еще могут быть варианты? Конечно, можно всю жизнь ютиться на съемных квартирах, постепенно собирая деньги на покупку нормального жилья. Но жизнь-то одна, и провести ее на коммунальной кухне или в чужой квартире кажется неразумным. Кстати, если вы снимаете жилье, то об ипотеке точно стоит задуматься: может быть, вы ежемесячно отдаете хозяину квартиры сумму, сопоставимую с той, которую могли бы платить по кредиту? В таком случае кредит на жилье – вполне разумный способ раз и навсегда решить жилищную проблему. Однако Скептик прав в одном: кредит на жилье - действительно очень ответственный шаг, который требует особенно тщательного подхода.

Совет! Помните, что длительный срок погашения кредита, как это бывает при ипотеке, предполагает стабильное финансовое положение. Если вас ждет смена работы с туманными перспективами или деятельность, которой вы занимаетесь, оплачивается неплохо, но периодичность доходов слишком зависит от внешних обстоятельств, покупку жилья в кредит лучше отложить.

Долгосрочность ипотечного кредита родила на свет еще один способ кредитования – с плавающей процентной ставкой. В таких случаях процент по кредиту состоит из двух составляющих: неизменной и той, что меняется в зависимости от рыночных условий. Таким образом, банки перекладывают риски колебаний экономической ситуации на заемщиков. Впрочем, заемщику это может быть даже выгодно, потому что проценты по таким кредитам немного ниже, чем по кредитам с фиксированной ставкой. По крайней мере, до тех пор, пока экономическая ситуация не вынудит банк увеличить плавающую часть ставки. С другой стороны, возможен и обратный вариант - банк может и уменьшить процентную ставку.

Скептик: Ага, так мы вам и поверили – чтобы банк добровольно отказался от денег! Быть этого не может. Конечно, тот, кто решится на плавающую ставку, станет заложником желания банкиров заработать. Нет уж, если и заключать договор о кредитовании, то лучше заранее знать процент, который надо будет платить.

Начальник управления кредитования физических лиц "Мегабанка" Сергей Хорик: На самом деле, банки не могут, да и не хотят менять ставку по своему желанию. Во-первых, это было бы непорядочно по отношению к заемщику, что грозит репутационными потерями, которые часто не соизмеримы с прибылью от подобного самоуправства. А во-вторых, банкам вполне достаточно объективных показателей экономической ситуации, и в случае их улучшения банк будет готов снизить платежное бремя заемщика. Таким показателем в Украине является введенный Нацбанком индекс под названием "Украинский индекс ставок по депозитам физлиц", по-английски - Ukrainian Index of Retail Deposit Rates, сокращенно UIRD. Индекс этот введен относительно недавно – года полтора назад, но уже сейчас можно оценить статистику его колебаний и увидеть, что он достаточно объективен и не подвержен резким скачкам. Поэтому привязка к нему при расчете процентной ставки по кредитам вполне оправдана. Пока практика кредитов с плавающей процентной ставкой не получила широкого распространения, однако это вполне цивилизованный способ сократить риски и банка, и заемщика. Так что если вам предложат кредит с плавающей ставкой, привязанной к UIRD, – не спешите отказываться: взвесьте все за и против.

Совет! Во-первых, поинтересуйтесь, с какой периодичностью банк собирается делать пересчет процентов -  раз  в месяц, квартал или год. Разумеется, чем реже будет меняться ставка, тем лучше для вас. Во-вторых, выясните, есть ли верхняя граница изменений ставки и какова ее величина. Чем она ниже – тем меньше вероятность вашего персонального дефолта. И в-третьих, если никакого ограничения верхнего порога ставки договор не предполагает, попробуйте при помощи аналитиков банка или независимых финансовых консультантов высчитать максимальное значение процентов по кредиту и оцените, сможете ли вы потянуть такие платежи.

Еще одна особенность ипотечного кредитования – залог. Залогом становится недвижимость, то есть залог достаточно дорогой. Поэтому банки всегда требуют, чтобы недвижимость, оставляемая в залог, была застрахована.

Скептик: Банки никогда не предоставляют заемщику права выбора страховой компании, а предлагают кого-то из очень небольшого перечня. Хотя в других страховых компаниях условия могут быть лучше. К тому же не секрет, что банки часто предлагают воспользоваться услугами "своих" страховых компаний, которые связаны с банками тесными партнерскими или даже учредительными отношениями. Разве это честно?

Председатель правления страховой компании "Мега-Гарант" Игорь Слукин: Чтобы заниматься страхованием залогового имущества для конкретного банка, необходимо пройти в этом банке аккредитацию, то есть соответствовать конкретным требованиям, выдвигаемым банком. Разумеется, у каждого банка существует определенный перечень страховых компаний-партнеров. "Мега-Гарант" связывают с "Мегабанком" давние партнерские отношения. Но при этом в "Мегабанке" аккредитовано еще несколько страховых кампаний, и у клиента есть выбор. В этих условиях мы боремся за клиента на равных с остальными аккредитованными страховщиками, и никакая "близость" к банку особой роли не играет: клиент всегда выберет то, что выгоднее ему, а не банку.

Начальник управления кредитования физических лиц "Мегабанка" Сергей Хорик: Хочу добавить пару слов об аккредитации. Банки заинтересованы в том, чтобы страховка была настоящей, а не на бумаге, и при наступлении страхового случая заемщику выплачивалась вся сумма страхового возмещения. Естественно, мы тщательно изучаем каждого страховщика, который изъявляет желание стать нашим партнером, и в итоге работаем только с самыми надежными страховыми компаниями, репутация которых не вызывает ни малейших сомнений.

Несмотря на накопленный опыт ипотечного кредитования и постоянный спрос на жилье, сейчас рынок жилищного кредитования переживает не лучшие времена: банки предлагают слишком высокий процент по кредитам.

Начальник управления кредитования физических лиц "Мегабанка" Сергей Хорик: Выдавать "длинные" деньги, то есть долгосрочные кредиты, к которым относится ипотека, банкам сейчас не очень выгодно. Дело в том, что для этого нужно иметь большой запас таких же "длинных" денег - средств, привлеченных на долгосрочные депозиты. А львиную долю в депозитных портфелях украинских банков занимают деньги "короткие" –привлеченные на срок до года, максимум – до двух. К тому же в последние годы банки активно наращивали депозитные портфели, борясь за вкладчиков повышением ставок по депозитам. Разумеется, банк не может привлекать депозиты под 20%, а кредитовать под 15%. Чем он тогда будет рассчитываться с вкладчиками? Поэтому проценты по ипотеке остаются высокими.

Совет! Сложившаяся сейчас ситуация не может длиться долго: рассчитываться с вкладчиками по дорогим депозитам можно, выдавая дорогие кредиты, а спрос на них очень низкий. Так что даже элементарный здравый смысл подсказывает, что процентные ставки по депозитам, а значит – и по кредитам, будут снижаться. Поэтому, если есть возможность, покупку недвижимости в кредит лучше отложить и вернуться к этому вопросу немного позже, когда кредит можно будет взять под меньший процент.

Говоря об ипотеке, нельзя обойти вниманием еще один вид кредитования - когда покупателя жилья кредитуют не банки, а застройщики.

Начальник отдела продаж ООО "Мегаинвестстрой" Константин Жиляев: Мы, как и многие наши коллеги по строительной отрасли, были вынуждены освоить новый для нас вид бизнеса – кредитование. Причина проста: чтобы строить, нам нужно поддерживать определенный уровень продаж, а банки в нынешней ситуации в этом, увы, не помощники. Конечно, мы прекрасно понимаем, что это не наш профильный бизнес, а скорее временная мера, которая, надеюсь, со временем уйдет в прошлое. Мы предлагаем более выгодные условия, чем банки. Например, если кредит берется на год, клиент вообще не платит никаких процентов, - получается даже не кредит, а рассрочка. Более длительный срок уже предполагает процент, но он немного ниже, чем в банках. При этом первоначальный взнос должен составлять не меньше 30%, а если кредит дается на пять лет - то половину суммы.

Совет! Если у вас уже накоплены деньги на первоначальный взнос и вы рассчитываете погасить кредит за короткий срок - например, продав старое жилье, - лучше обратиться к застройщикам. Если же у вас нет возможности собрать треть стоимости будущего жилья, зато есть уверенность в том, что ваше благосостояние не будет снижаться в ближайшие годы, обращайтесь в банк. И не стоит бояться долгосрочности кредита. Поверьте, банк, как и вы, не хочет, чтобы у вас были проблемы с кредитом, а потому финансисты заинтересованы в том, чтобы выбрать для вас оптимальное решение.

На этом все. В следующей статье мы поговорим об автокредитовании.