Речь пойдет не о самом предмете кредитования, ведь и ребенку понятно, что приобретение квартиры в кредит отличается от покупки телефона в рассрочку. Мы рассмотрим некоторые аспекты ипотеки, основываясь на наиболее часто задаваемых читателями вопросах.
Налоговый кредит заемщика
Далеко не всем известно, что согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц», те, кто выплачивает ипотечный кредит, имеют право на льготы в налогообложении их доходов. Таким людям предоставляется налоговый кредит.
Напомним вкратце, что это такое. К примеру, в течение определенного времени у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит. Например, оплачивал этот гражданин обучение сына или дочери в высшем учебном заведении. В таком случае он заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами, и налоговый инспектор перерасчитывает его подоходный налог, уменьшая налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. «Переплаченный» подоходный налог возвращается плательщику.
Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного налогового года. Однако это право возникает, если построенное или купленное жилье – основное место проживания заемщика.
Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит, вычисляется по формуле: сумма процентов, уплаченных за отчетный год, умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:
К=МП/ФП, где МП – минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м;
ФП – фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.
Если коэффициент получается больше единицы, то в состав налогового кредита включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.
Невозврат кредита
Иногда возникают ситуации, когда исправный заемщик, регулярно вносивший взносы в счет погашения ипотечного кредита, теряет платежеспособность. Что делать?
Прежде всего, при любом раскладе заемщик и банк – союзники, они в одинаковой степени заинтересованы в успешном завершении сделки. Ситуация во многом зависит от срока «неплатежеспособности». Если заемщик потерял работу и ищет новую, банк может оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.
Если же в ближайшее время восстановления финансовой стабильности не предвидится, приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Банк берет на себя эту функцию, и когда недвижимость реализована, забирает свои деньги, а остальное передает заемщику. На оставшиеся деньги тот может приобрести жилье меньшей площади либо распорядиться ими иначе. Очень редко в процесс продажи ипотеки вмешивается суд – только когда заемщик почему-то упрямится и не хочет продавать квартиру.
А как у них
Всем известно, что в США низкие процентные ставки, поэтому до 90 % жилья приобретается в кредит. Американцы – в основном люди зажиточные, но расставаться с деньгами не любят, поэтому предпочитают не платить за дом или квартиру много и сразу, а растянуть это удовольствие лет так на 30.
Самый популярный в США вид жилищного кредитования – ипотека на 30 лет. На втором месте – кредиты на 15 лет, а пятилетние и годовые ссуды американцы берут крайне редко.
Ипотечные ставки там действительно значительно ниже, чем в Украине, – 6% годовых, тогда как у нас – не менее 12%. Как и у нас, процентные ставки в американских банках – фиксированные и плавающие (привязанные к ставке LIBOR или другой). Причем последние реагируют на изменение базовой ставки. И если она повышается, повышаются, естественно, и процентные кредитные ставки.
Если возникают форс-мажорные обстоятельства, американские банки, как, впрочем, и украинские, идут навстречу клиенту, рефинансируют или реструктуризируют задолженность, берут на себя миссию продажи недвижимости в случае банкротства клиента.
Однако, в отличие от Украины, в США реально работает такое понятие, как «кредитная история». Кредитные бюро отслеживают «поведение» клиентов, и в течение семи лет после банкротства для оскандалившегося клиента кредит – табу.
В США многие банки выдают кредиты с нулевым первым взносом. Свою платежеспособность надо подтвердить, и желательно наличие кредитной истории – тогда можно получить кредит и без авансового платежа.
А вот в плане отношения к неплательщикам у американцев все намного более жестко: их законодательство разрешает выселять «злостных». Хотя практика свидетельствует, что такое случается редко. Как правило, муниципальные власти берут на себя заботу о них и предоставляют дешевое социальное жилье. Поэтому соответствующая норма закона скорее дисциплинирует, чем дискриминирует заемщиков ипотеки.
Налоговый кредит заемщика
Далеко не всем известно, что согласно Закону Украины «О налоге с доходов физических лиц», те, кто выплачивает ипотечный кредит, имеют право на льготы в налогообложении их доходов. Таким людям предоставляется налоговый кредит.
Напомним вкратце, что это такое. К примеру, в течение определенного времени у гражданина Украины были затраты, дающие право на налоговый кредит. Например, оплачивал этот гражданин обучение сына или дочери в высшем учебном заведении. В таком случае он заполняет налоговую декларацию, подтверждает затраты документами, и налоговый инспектор перерасчитывает его подоходный налог, уменьшая налогооблагаемый совокупный доход на сумму этих затрат. «Переплаченный» подоходный налог возвращается плательщику.
Подобным образом облагаются налогом и операции, связанные с ипотечным жилищным кредитованием. Заемщик (обязательно резидент Украины) один раз в десять лет имеет право включить в состав налогового кредита часть суммы процентов по ипотеке, фактически уплаченных на протяжении отчетного налогового года. Однако это право возникает, если построенное или купленное жилье – основное место проживания заемщика.
Часть суммы процентов, которую можно включить в налоговый кредит, вычисляется по формуле: сумма процентов, уплаченных за отчетный год, умножается на коэффициент. Коэффициент рассчитывается так:
К=МП/ФП, где МП – минимальная общая площадь жилья, равная 100 кв. м;
ФП – фактическая общая площадь жилья, купленного по ипотеке.
Если коэффициент получается больше единицы, то в состав налогового кредита включается не часть, а вся сумма фактически уплаченных процентов.
Невозврат кредита
Иногда возникают ситуации, когда исправный заемщик, регулярно вносивший взносы в счет погашения ипотечного кредита, теряет платежеспособность. Что делать?
Прежде всего, при любом раскладе заемщик и банк – союзники, они в одинаковой степени заинтересованы в успешном завершении сделки. Ситуация во многом зависит от срока «неплатежеспособности». Если заемщик потерял работу и ищет новую, банк может оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотеки или кредитному договору.
Если же в ближайшее время восстановления финансовой стабильности не предвидится, приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Банк берет на себя эту функцию, и когда недвижимость реализована, забирает свои деньги, а остальное передает заемщику. На оставшиеся деньги тот может приобрести жилье меньшей площади либо распорядиться ими иначе. Очень редко в процесс продажи ипотеки вмешивается суд – только когда заемщик почему-то упрямится и не хочет продавать квартиру.
А как у них
Всем известно, что в США низкие процентные ставки, поэтому до 90 % жилья приобретается в кредит. Американцы – в основном люди зажиточные, но расставаться с деньгами не любят, поэтому предпочитают не платить за дом или квартиру много и сразу, а растянуть это удовольствие лет так на 30.
Самый популярный в США вид жилищного кредитования – ипотека на 30 лет. На втором месте – кредиты на 15 лет, а пятилетние и годовые ссуды американцы берут крайне редко.
Ипотечные ставки там действительно значительно ниже, чем в Украине, – 6% годовых, тогда как у нас – не менее 12%. Как и у нас, процентные ставки в американских банках – фиксированные и плавающие (привязанные к ставке LIBOR или другой). Причем последние реагируют на изменение базовой ставки. И если она повышается, повышаются, естественно, и процентные кредитные ставки.
Если возникают форс-мажорные обстоятельства, американские банки, как, впрочем, и украинские, идут навстречу клиенту, рефинансируют или реструктуризируют задолженность, берут на себя миссию продажи недвижимости в случае банкротства клиента.
Однако, в отличие от Украины, в США реально работает такое понятие, как «кредитная история». Кредитные бюро отслеживают «поведение» клиентов, и в течение семи лет после банкротства для оскандалившегося клиента кредит – табу.
В США многие банки выдают кредиты с нулевым первым взносом. Свою платежеспособность надо подтвердить, и желательно наличие кредитной истории – тогда можно получить кредит и без авансового платежа.
А вот в плане отношения к неплательщикам у американцев все намного более жестко: их законодательство разрешает выселять «злостных». Хотя практика свидетельствует, что такое случается редко. Как правило, муниципальные власти берут на себя заботу о них и предоставляют дешевое социальное жилье. Поэтому соответствующая норма закона скорее дисциплинирует, чем дискриминирует заемщиков ипотеки.
