.jpg)
Рынок недвижимости в Украине в целом и в Харькове в частности стал напоминать игру на тотализаторе: ставки делают и профессиональные консалтинговые компании, зарабатывающие этим свой хлеб, и простые граждане, желающие приобрести вожделенные метры. Вот только (и все чаще) им это становится просто не под силу. Остается лишь с интересом наблюдать, до каких пределов дойдут цены на недвижимость, и гадать, есть ли вообще эти пределы.
Что влияет на рост цен, возможно ли снижение стоимости жилья и, в конце концов, достаточно или недостаточно строек ведется у нас в городе, чтобы обеспечить жильем и офисами всех, кто в этом нуждается, попробовали растолковать нам руководители ряда харьковских предприятий, которые строят, а значит, могут прогнозировать.
Андрей Моченков: "Регион развивается только тогда, когда экспортирует то, что, производит или добывает. Сейчас даже поднимать вопрос об открытии нового достаточно большого производства в Харькове не имеет смысла, так как корпуса, цеха и производственные линии устарели морально и физически. Именно по этой причине уровень жизни в Днепропетровске или Донецке гораздо выше, чем в Харькове. Металл и полезные ископаемые приносят в регион деньги, а одно место в производстве товара создает дополнительно 8-10 рабочих мест в сфере услуг. Т.е. если завод увеличивает какие-то мощности, то он дает толчок банковской сфере, сфере страхования, и т.п. Из-за того, что продукция харьковских заводов не востребована, город не получает системных денег, которые давали бы толчок к развитию региона. Раньше считалось, что в Харькове хорошие трудовые силы. Но, к сожалению, рабочие старшего поколения давно уже все вышли на пенсию, а профтехобразования, как такового, у нас в городе нет. Поэтому говорить, что в Харькове есть рабочая сила, не приходится. Харьков возвращается к своей исторической провинциальности с купеческим статусом. Город получает приток денег за счет производства легкой промышленности – обуви, одежды, - которая вывозится с самого большого рынка в Украине. Часть средств поступает от студентов, которые приезжают в Харьков за высшим образованием, еще часть – субвенции из госбюджета, которые выделяются городу на те или иные цели. Географически мы находимся близко к России, но никаких совместных проектов экономического развития у нас нет. Когда-то был проект создания на границе Харьковской и Белгородской областей большого аэропорта. Такие системные вложения обязательно бы отразились на структуре рынка недвижимости региона и на его развитии в целом."
Андрей Моченков: "У нас очень слабый базис для роста, поэтому прежде всего Харькова коснется ситуация, когда рынок начнет прогибаться. Когда пойдут неплатежи по кредитам, потому что люди не в состоянии будут эти кредиты выплачивать, когда юридические лица не в состоянии будут платить арендную плату в бизнес-центрах. Это все обернется обвалом цен…"
Если мы говорим о прогнозе, то нужно говорить о тенденциях. Основных, как уже говорилось, две: вверх или вниз. И самое удивительное, что они не противоречат друг другу. По словам А.Моченкова, одна из этих тенденций оптимистическая: за рубежом есть капитал, а на карте мира много белых пятен, которые этот капитал призван осваивать. Украина находится в центре Европы, а значит, в долгосрочной перспективе обречена стать более привлекательной для иностранных средств. Соответственно, и рост цен будет происходить постоянно. Чем больше денег, тем больше предложений, тем больше у людей возможности зарабатывать. Хотя, с другой стороны, цены растут и будут расти еще и из-за того, что когда-то было принято решение заморозить курс доллара относительно гривни, и на валютном рынке играть стало неинтересно.
Андрей Моченков: "Фондовый рынок у нас в стране так и не развился, золотой рынок всегда был достаточно эксклюзивным для Украины. И антиквариат, и произведения искусства - ниши узкие для инвестиций. Получилось, что рынок недвижимости стал нишей вполне понятной, куда начали вкладываться деньги со всех секторов. И физлица, которые квартиры покупают, и юридические лица, которые пытаются строить дома, объединяются, строят магазины. Банки начали выпускать соответствующие продукты, связанные с ипотекой, тем самым подпитывая эти процессы. Получился своеобразный маховик, который эту всю ситуацию только разогрел. Спрос на недвижимость растет. В этом спросе до 30% - спекулятивные капиталы. Теперь у нас есть дома, офисные центры, которые продаются, но 50% из которых не заселяются годами. И туда никто не собирается вселяться, так как конечных потребителей, которые бы хотели жить или снимать, – всего около 50%. Собственник этих незаполненных помещений, по сути дела, является спекулянтом."
В итоге получается своеобразная пирамида в стиле "МММ": получает прибыль тот, кто был первым на этом рынке, а те, кто будут вкладывать в конце, – проиграют. В "Проконсуле" считают, что уже сейчас рост благосостояния физических лиц и рост доходов юридических лиц не успевают за ценами на рынке недвижимости, возникает огромная диспропорция между стоимостью и арендой. Значит, вслед за насыщением произойдет остановка, и, соответственно, проявляется тенденция к снижению цен. Причем начаться это может уже к новому году.
Андрей Моченков: "Безусловно, до конца пирамида не рухнет. В виду того, что на рынке большая доля спекулятивного капитала, люди начнут массово пытаться вынуть деньги и начнут сбрасывать свои объекты. Сейчас они удерживают свою недвижимость и отслеживают динамику роста цен на нее. Как только почувствуют, что роста нет, а есть непонятные качания, сразу начнут сбрасывать недвижимость, ведь, как правило, эти спекулянты не профессионалы на рынке. И сброс недвижимости приобретет массовый характер. За счет этого сброса, цены на недвижимость снизятся на 20-25%. Дальнейшее развитие ситуации зависит от того, какие позиции займут банки. Если банки снизят ставки кредитования, то ситуация смягчится. Если же ставки останутся на прежнем уровне, то процесс примет необратимый характер. Это ситуация в целом по Украине. Для того, чтобы это приобрело устойчивый характер (рост цен и т.п.) для этого такими же темпами, а лучше с опережением, должно расти благосостояние населения.
К новому году начнется отрицательная динамика. И к лету 2008 г. цены снизятся на 20%."
Компании, которые строят и продают жилье сегодня, делают свои прогнозы и перспективы. Серьезного снижения цен на недвижимость в этих прогнозах, как ни странно, не наблюдается.
Рост цен произойдет в любом случае, если будет удорожание себестоимости, потому что тогда нет смысла строить. А если недвижимость не будут покупать, значит, ее просто будут меньше строить. Дешевле продавать невозможно - это невыгодно. Значит, какие-то компании обанкротятся и уйдут с рынка, а квартир будет меньше".
Строительные компании Харькова по-разному смотрят и на развитие ценовой политики в городе. Тут продолжает работать тот тотализатор, о котором мы говорили в самом начале. Прогнозируется как удорожание, так и удешевление, причем при одинаковых прочих условиях: для каких-то компаний мертвый летний сезон затянется благодаря осенним парламентским выборам, а другие рассчитывают на значительные продажи именно в сентябре-октябре.
Менеджер по продажам ООО "Мегаинвестстрой" Константин Жиляев: "Скорее всего, на рынке недвижимости будет наблюдаться рост цен. Летом было затишье из-за отпусков, но к сентябрю мы ожидаем подорожание на 5-10%. Это связано с тем, что люди, возвращаясь из отпусков, начинают приобретать недвижимость. Выборы сыграют здесь не последнюю роль, так как перед выборами люди стараются вложить свои деньги, как правило, в недвижимость. Безусловно, все будет зависеть от уровня инфляции в стране, от результатов выборов, но в целом до конца года мы ожидаем повышение цен. Понижения ждать не приходится из-за удорожания стройматериалов, дефицита земли, ужесточения процентного соотношения: раньше город забирал 3% от построенного, потом ставка выросла до 6%, а теперь идут разговоры о том, чтобы повысить процент до 12".
Цены могут и должны упасть на вторичном рынке жилья, вернее, на жилье в старых домах. Цены, которые сейчас действуют на этом рынке, просто абсурдны: стоимость квартиры в "хрущевке" достигает 1000 долл. за 1 кв.м. В таких домах стоимость жилья должна упасть минимум на 20%".
Условия, в которых развивается наш рынок недвижимости, в принципе понятны. В том смысле, что застройщикам они абсолютно непонятны. Они в один голос заявляют о неурегулированной законодательной базе, непрозрачных земельных механизмах, что еще более усугубляет харьковскую провинциальность. "В Харькове нет каких-то четких правил игры, отрегулированных рыночных механизмов. На любой стадии реализации проекта мы можем столкнуться с какими-то неожиданными нюансами, которые сильно усложняют жизнь", - отмечают все застройщики.
Анатолий Денисенко: "Во многих направлениях мы работаем по нормативам СССР, а это серьезно мешает развиваться, так как нормальные прогрессивные решения у нас не согласовываются. У нас действуют совершенно бредовые вещи по всевозможным нормам, в частности, пожарные и санитарные требования не имеют здравого смысла. Допустим, пусть квартира, все окна которой выходят на север, будет стоить дешевле. А у нас такую квартиру нельзя построить, просто запрещено. В мировой практике, если в доме случается пожар, то главное, чтобы люди покинули горящее здание. А у нас, согласно нашим нормам, задача другая: человек должен покинуть горящий дом вместе со своим автомобилем, находящимся в паркинге. Ну о каком автомобиле идет речь, если пожар? Важно спасти жизнь человека, а машина просто должна быть застрахована".
Екатерина Удовиченко: "Да, безусловно, Харьков проигрывает на фоне других городов, мы отстаем в связи с тем, что наш финансовый объем гораздо ниже, чем в остальных городах. Но мы развиваемся в силу своих возможностей. Рынок недвижимости находится на нормальном уровне в Харькове".
Если верить консалтинговым компаниям, то долгосрочный прогноз у нас оптимистичный: вместе со всей Украиной мы развиваемся, хотя, с учетом харьковских особенностей, мы будем несколько отставать. Отставать до тех пор, пока в регион не будут заведены инвестиции. Но, как считают в "Проконсуле", для этого пока нет объективных предпосылок. Точечные строительства, которые ведутся в нашем регионе, ничего не решают, ведь, как правило, финансируются они местными инвесторами. Как утверждает Андрей Моченков, тут даже политики никакой нет. В силу того, что быстро меняется власть, чиновники, государство не могут влиять на рынок недвижимости. Должна быть долгосрочная политика, а ее нет. Сейчас есть только выжидательная ситуация. Идет разведка, люди вкладывают рисковые капиталы. Именно поэтому основная задача харьковской громады – сделать город более привлекательным, чем другие регионы, за счет прозрачности механизмов и законодательной базы. В регион должны прийти инвесторы с крупным капиталом, который может выдержать 10-15 лет, для строительства целых микрорайонов, под которые будут перестраиваться дороги, инженерные сети и обновляться инфраструктура.
