АНДРЕЙ МОЧЕНКОВ: "ЧЕРЕЗ ПОЛГОДА В ХАРЬКОВЕ НАЧНЕТСЯ СТРОИТЕЛЬНЫЙ БУМ" ...>>

-- Андрей Владимирович, с чем связан такой бурный рост цен на недвижимость в Харькове?
- Есть такое понятие как емкость рынка недвижимости. Она определяется количеством квадратных метров недвижимости и количеством денег, которые вращаются на этом рынке. В 2003 г. сложилась ситуация, когда спрос в 10 раз превышает предложение, из-за чего купить квартиру достаточно проблематично. Это связано, с одной стороны, с тем, что емкость рынка осталась прежней, то есть никак существенно не изменилась скорость миграции населения или демографическая ситуация. В результате число высвобождаемых квартир не уменьшилось. Увеличился спрос на жилье. С момента дефолта 1998 г., когда резко упали цены на недвижимость, люди перестали вкладывать деньги в жилье, что называется, было "не до жиру - быть бы живу". Но в последние годы валовый продукт Украины увеличивается, появляется определенная экономическая стабильность. Вопреки всем политическим аспектам, доллар больше трех лет стабилен, а рынок недвижимости привязан к доллару. И люди стали покупать жилье. Тем более, многие банки стали давать кредиты на его приобретение. Таким образом, предложение на рынке жилья стабильно, а спрос увеличивается за счет увеличения платежеспособности населения и где-то на 15-20% - за счет внешнеполитической ситуации: теракты в США и Израиле привели к тому, что украинские иммигранты заволновались и стали вкладывать деньги в отечественную недвижимость: покупают квартиры и сдают их в аренду.
Проблема в том, что за годы независимости Украины существенного прироста жилья в Харькове не произошло. То, что строилось, было, как правило, завершением старых проектов. К тому же, в силу очень больших налогов на строительство и низкой платежеспособности населения, это было, по сути, не коммерческие строительство для населения, а социальное строительство для определенных социальных групп (военных, афганцев, чернобыльцев) за счет взаимозачетов и бюджетных средств. На емкость рынка это строительство не влияло. Коммерческая стройка шла для небольшой прослойки богатых людей, где 1 кв. м жилплощади стоит от 450 до 600 долл. Но рынку нужно хорошее типовое жилье по приемлемым ценам. И для этого уже сложились условия: ставки рефинансирования падают, то есть кредиты на строительство и покупку жилья стали дешевле, все больше банков стали работать с населением, горисполком отменил пресловутые 25% на строительство новых домов (налог на развитие города - "SQ"), доллар стабилен и стоимость строительства не увеличилась. Хотя еще 6-7 лет назад стоимость квартир в новостройках была дороже стоимости вторичного рынка жилья, за это время вторичный рынок догнал и обогнал первичный. Например, на Салтовке дом 30-летней давности стоит дороже строящегося типового дома, несмотря на то, что его проект и дизайн лучше. Но новых типовых домов мало, поэтому покупателям не из чего выбирать.
Сейчас на рынке недвижимости Харькова создалась революционная ситуация: строители могут строить, а жители готовы покупать.

- Так в чем же проблема? Почему в Харькове практически не строится жилье?
- Должен выработаться механизм адаптации к этой ситуации, чтобы строители начали брать деньги, банки начали вкладывать деньги в строительство, город начал давать какие-то гарантии. Сейчас уже не затишье перед бурей: грядет строительный бум, который уже к концу года выплеснется массовым строительством. В горисполкоме лежит масса заявлений с просьбой отведения земли под строительство многоквартирного дома. Но чтобы отвести землю под дом, спроектировать его, при хорошей небюрократической системе требуется минимум один год. Должно состояться минимум три сессии горсовета: первая - чтобы получить разрешение на отведение земли под строительство, вторая - чтобы утвердить проект дома, третья - чтобы получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию. А сессия - раз в два месяца. Кроме того, надо обойти массу чиновников, от которых зависит решение тех или иных вопросов. Эти процессы уже полгода как начались, но сдерживаются определенными факторами: девелоперы (строительные организации - "SQ") должны "притереться" с банкирами, горисполком - "выплеснуть" разрешения на строительство. Недаром Киевгорстрой и банк "Аркада" активно идут в Харьков: они накопили деньги (90% жилья в Киеве строят они) и теперь расширяют строительство в других городах.

- Какие районы Харькова, по Вашему мнению, захлестнет этот "строительный бум"?
- В городе практически уже не осталось так называемых "футбольных полей". Поэтому застраиваться будут молодые районы: Салтовка, Залютино, район завода Шевченко - те, где легче получить землю. Но дома для элиты в этих районах строить не будут: нет смысла, элита предпочитает жить в центре.

- За какие средства строятся в Харькове элитные дома? Можно ли доверять строительству в кредит?
- Как правило, необходимы деньги для начала строительства, уже со второго этажа квартиры начинают покупаться. Поэтому больших заемных средств для строительства не нужно. У людей поменялась психология: если раньше люди боялись вкладывать деньги в строительство жилья, считая это мошенничеством или долгостроем, то сейчас они видят, как быстро строятся их дома. Даже если строящая организация обанкротится, у нее сразу же выкупит строительство другая организация, потому что сейчас выгодно вкладывать деньги в недвижимость: стоимость жилья растет быстрее, чем инфляция; действуют новые финансовые схемы: чем раньше ты вложишь деньги, тем дешевле будет.

- Тем не менее, большинство харьковчан живут в старых домах: "сталинках", "хрущевках". Сколько еще простоят эти дома?
- У любого дома есть срок эксплуатации. У "хрущевок" он давно истек, в них уже нельзя жить. Для города эти дома - проблема. В Москве их просто сносят и дают людям новое жилье. Мы же себе пока не можем себе этого позволить.

- А в каком доме хотели бы жить Вы?
- Я живу в полностью перестроенной "сталинке", но если бы у меня был выбор между квартирой и частным домом, я бы, конечно, купил дом.

- Недавно председатель Госкомитета по строительству и архитектуре Валерий Череп заявил, что в ближайшие год-два цены на жилье снизятся на 5-20%. Каков Ваш прогноз?
- Жилье подешевеет в Киеве, потому что там очень много строят, туда даже пошли строить регионалы, у которых есть возможность. В Харькове же пока диспропорция. У нас жилье подешевеет тогда, когда предложение превысит спрос, то есть когда построят десятки новых домов.

- Сейчас практически невозможно найти объявление о купле-продаже жилья, размещенное не риэлтором. Нужны ли агентства по недвижимости? Сколько стоят их услуги и можно ли им доверять?
- Риэлторская услуга родилась не административно, ее породил рынок. Чем больше агентов, тем больше конкуренция, а, следовательно, тем выше качество их услуг. Купить квартиру - дело тонкое: в очень короткий срок наличными переходит большая сумма денег, достаточно большая для наших людей, единственное, что у них есть ценное, помимо здоровья и жизни. Небезопасно самому решаться на такой ответственный шаг, не зная юриспруденции и всех тонкостей купли-продажи недвижимости. Несмотря на то, что я сам 10 лет занимаюсь риэлторской деятельностью, я пользуюсь услугами риэлторов. Другое дело, насколько качественно то или иное агентство предоставляет услугу, поскольку это несертифицированная деятельность, то есть к ней не выработаны требования и стандарты.
Агентства, как правило, берут с клиента 4-5% стоимости квартиры. Дешевой их услуга быть не может, потому что это консалтинг: риэлторы торгуют информацией о квартирах и своей интеллектуальной собственностью. Человека, оплачивающего риэлторскую услугу, интересует не столько ее стоимость, сколько полученный результат. Нередко агенты берут предоплату, поскольку клиенты не всегда ведут себя честно, и, если договор составлен неграмотно, могут не заплатить за полученную услугу.

- Андрей Владимирович, Вы занимаетесь не только консалтинговой, но и политической деятельностью. Сколько человек состоит в возглавляемой Вами Харьковской областной организации партии "Трудовая Украина"?
- Около 1,5 тыс. человек. Но мы не строим партию массового типа, а исходим из того, что основное влияние на политику и экономику оказывают народные избранники. Цель любой партии - вхождение во власть. Наша цель - получить большинство в Верховной Раде и стать партией парламентского типа. Поэтому мы тщательно выбираем членов партийных ячеек. Это амбициозные люди, обладающие определенными интеллектуальными способностями и знаниями технологий, на базе этих людей мы будем строить в том числе и выборы.

- Вы считаете себя амбициозным человеком?
- Конечно, я амбициозный человек, который хочет что-то изменить в своей жизни не в ущерб другим. Иначе я не возглавлял бы компанию и не шел бы во власть. Я и сейчас являюсь кандидатом в Верховную Раду (№141 в списке блока партий "За единую Украину" - "SQ").

- Если Вы таки попадете в парламент, что бы Вы хотели сделать для Харькова?
- Я не считаю, что в парламенте должны быть лоббисты какого-то города. Если мы идем к рыночной экономике, самое главное: государство не должно мешать частной инициативе. Если мы этого достигнем, то и Харькову будет хорошо. С другой стороны, я не идеалист и понимаю, что иногда и мэру, и главе облгосадминистрации приходится некоторые вещи просто лоббировать. Когда среди зимы в город перестают подавать газ, его нужно просто "пробить" за счет личных качеств, за счет связей, потому что за тобой 1,5 млн. человек. Но в Верховную Раду идут не для того, чтобы лоббировать интересы, а чтобы в целом выравнивать ситуацию в государстве. Местные проблемы должно решать местное самоуправление. Другое дело, что существует диспропорция между государственной властью и местным самоуправлением: в Верховной Раде иногда принимаются популистские решения, выполнение которых местный бюджет обеспечить не может.