.jpg)
Но есть и иная точка зрения: цены на "старую" жилую недвижимость в Украине достигли своего пика и далее будет некий спад. Постараюсь на доступном языке изложить это мнение.
Несложный подсчет показывает, насколько сейчас нереальна покупка в кредит самой простой "единички"-"двушки" в Харькове (20-60 тыс. долл.) при реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14% годовых) и ежемесячном доходе даже в 2500 грн. Весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, гашение же самого кредита при таком, в общем-то неплохом даже для столицы доходе, невозможно. По американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит 3-4 годовых дохода, труднодоступным - при 5-7, недоступным - свыше 7-8. Для большинства украинцев оно недоступно даже при пожизненном суммировании дохода. Значит, неизбежна корректировка цен на т.н. "массовое" жилье, удельный вес которого будет постоянно возрастать в связи с острой нехваткой земли в элитных центральных районах.
По оценкам экспертов, за октябрь 2006 г. в Киеве зарегистрировано менее 200 сделок (хотя официальных данных по этому вопросу нет), т.е. падение активности составило около 20 раз. Рынок замер, продаж былого уровня нет.
Разбалансированность в работе органов власти, высокая вероятность их дальнейшего противостояния, угроза "федерализации" снижают удельную составляющую спекулятивного капитала, вливаемого в жилую (впрочем, как и в коммерческую) недвижимость (в том числе иностранцами). Деньги любят тишину, а не революции и расколы.
Падение "Элита-Центра" существенно подорвало доверие к вложению в новостройки. Ранее это был весьма простой бизнес: покупка квартиры на стадии котлована гарантировала увеличение ее стоимости на стадии сдачи В МНОГО РАЗ. Значительное количество таких покупок делалось гражданами США, Израиля, даже Японии. После падения "Элиты" этот поток средств от иностранных граждан исчез (по оценкам иных специалистов, снизился до незначительного).
В странах Европы, в США замедлилась тенденция роста цен на недвижимость (вплоть до остановки в Австрии и Германии). В Украине и Киев, и, в частности, Харьков лишь повторят общемировые тенденции. Совсем недавно весомое западное издание "Ньюсвик" назвало украинскую недвижимость "мыльным пузырем".
Только падение цен может оживить рынок. Нынешний застой на рынке, резкое падение числа сделок невыгодно и посредническим структурам: нет сделок - нет заработка. Несмотря на некие внутренние договоренности, объективно дальнейший рост цен для посредников невыгоден (хотя лобби перекупщиков, которые вложили деньги и хотят роста цен еще и еще, весьма сильно, в частности, некоторые СМИ далеко не всегда дают мотивированные прогнозы на дальнейший "разогрев" рынка).
Отечественный уровень цен превысил цены в некоторых странах ЕС (2-3-комнатная квартира на юге Италии может быть куплена за 75 тыс. евро, аналогичен уровень цен в Польше). И это с учетом более низких ставок кредитования в странах ЕС (4,4-4,8%, т.е. в 2,5-3 раза ниже украинских) и более высоких уровней дохода (в среднем 2 тыс. евро в месяц, что невозможно сравнить со средними доходами харьковчан, даже с учетом т.н. "серых зарплат"), более высокого уровня защиты права собственности, более развитой и надежной инфраструктуры жилья. Рынок выравнивает такие перекосы, происходит перетекание капитала. Это, к сожалению, сопровождается эмиграцией далеко не худшей части украинцев.
Платить 60-80 тыс. за 5 ж/б панелей, которые возводились как временные, для многих уже психологически сложно. "Хрущевки" и "панели" возводились как временное решение жилищной проблемы, и нормативный срок окончания их эксплуатации - в обозримом будущем. Несмотря на принятие парламентом Закона о порядке сноса «хрущовок» нет практики применения нормативной регламентации для переселения жителей "хрущевок" в построенные на их месте дома. Это делает покупку упомянутого жилья сомнительной инвестицией. Вспомним, что "милютенковская хрущевка" (названа по имени их проектировщика Милютенко) могла возводиться всего за 45 дней (15 дней - на монтаж панелей, 30 - на отделочные работы). Вряд ли такие дома выдержат большие сроки эксплуатации, чем запроектированные.
У стран-кандидатов на вступление в ЕС наблюдается взлет цен на недвижимость в связи с тем, что вхождение в самую мощную экономическую зону мира означает подтягивание общего уровня цен до уровня цен ЕС. Именно после прихода "оранжевой" команды, задекларировавшей этот вектор движения, был очень резкий взлет цен. Современные внутренние политические реалии (впрочем, как и "евроскептицизм" относительно украинских интеграционных перспектив) такого вступления пока не предполагают. Ожидания многих вложивших средства перекупщиков жилья не оправдались.
Помещенные на депозит 100 тыс.долл. дают в виде процентов по депозиту 1000 долл. ежемесячного дохода или около 1450-1500 (если поместить их в гривнях). Купленная на те же средства квартира дает за счет аренды всего около 500 долл. (около 6% годовых). Накопившему 50 тыс.долл. часто легче поместить сумму на депозит и арендовать на проценты от депозита квартиру. Сейчас рост цен остановился, т.е. прибыльность жилой "недвижки" стала меньше прибыльности депозитов. Таким образом коммерческая (краткосрочная инвестиционная) составляющая спроса (и "разогрева" рынка) отпадает. И расти ценам на аренду дальше некуда - платежеспособность арендаторов на пределе.
В ноябре 2006 г. целый ряд СМИ разместил комментарии аналитиков и статьи о грядущем снижении цен. Ранее в информационном пространстве присутствовали только прогнозы о росте цен, а найти желающих "на камеру" сказать о грядущем удешевлении было сложно. В начале 2007 г. разместил статью, в которой по поводу киевских цен на недвижимость сказано: "Многие высказывают опасения, что киевский рынок жилья "перегреется" - слишком уж обширны спекуляции и слишком глубока пропасть между ценами на квартиры и зарплатами. Все это напоминает мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент".
Психологическая привычка ориентироваться на московские тенденции цен сыграет свою роль - там ряд СМИ объявил об остановке роста цен на недвижимость.
Сейчас инвестпулы устремили свои средства на покупку земли, рост стоимости которой в дальнейшем так или иначе неизбежен. На рынке есть примеры, когда игроки "выходили деньгами" из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Тенденции подорожания земли в Харькове - одни из самых высоких на Украине.
Таким образом, есть все основания полагать, что произойдет постепенное и спокойное снижение цен "хрущевок" и "панели" на 20-30%.
