.jpg)
Оказывается, даже те работодатели, которые способны предоставить персоналу достойные условия труда, не могут этого сделать в силу того, что в Харькове существует дефицит качественной офисной недвижимости.
По информации инвестиционно-строительной корпорации "Авантаж", потенциальная потребность в современных офисных помещениях в Харькове оценивается в 700 тыс.кв.м при наличии на рынке предложения в 155,6 тыс.кв.м. Такая ситуация обусловлена высокими темпами роста численности занятого в сфере услуг населения, которое является основным арендатором офисных помещений высокого класса; увеличением числа представительств и филиалов иногородних и иностранных компаний; увеличением нормативных показателей офисной площади на одного работника по мере компьютеризации и автоматизации рабочего процесса. В результате только четвертая часть офисов расположена в новых помещениях, остальные ютятся в неработающих НИИ и заводах, бывших детских садах и жилых домах. Сегодня в Харькове насчитывается 22 сданных в эксплуатацию бизнес- и торгово-офисных центра. В стадии активного строительства находятся 12 бизнес-центров и еще порядка 8 - на этапе концептуальных проработок.
Как отметила директор департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании "Firstcapital" (Харьков) Наталья Долгова, особенностью развития рынка коммерческой недвижимости в этом году является строительство бизнес-центров (БЦ) высоких классов "А" и "В+" - таких, как БЦ "Бриллиантовый город" (пр.Ленина), "Solaris" и "Solaris Space" (ул.О.Яроша), "Тетрис" (ул.Клочковская), торгово-офисный центр "PlatinumPlaza" (ул.Сумская) и др. В течение 2008 - 2009 гг. к вводу в эксплуатацию в Харькове заявлено порядка 100-110 тыс.кв.м высококачественных офисных площадей.
Проекты строительства офисных центров становятся все более масштабными. Если раньше застройщики опасались реализовывать площади свыше 15 тыс.кв.м, то теперь на рынок уверенно выводятся офисные центры площадью от 20 тыс.кв.м - такие, как БЦ "Бриллиантовый город" (19,9 тыс.кв.м), "AvePlaza" (23,4 тыс.кв.м), "Харьков-Сити" (26 тыс.кв.м), "Solaris Space" (34 тыс.кв.м).
Основными застройщиками на рынке офисной недвижимости Харькова являются местные компании - "Смарт-Строй", ИСК "Авантаж", АО "Концерн "АВЭК" и Ко" и др. По словам председателя совета директоров ИСК "Авантаж" Юрия Костоглодова, говорить о конкуренции на этом рынке пока не приходится. Единично представлены на рынке профессиональные управляющие компании, регулирующие взаимоотношения между собственниками бизнес-центров и арендаторами, отвечающие за вопросы обслуживания и технической эксплуатации зданий, предоставление необходимого сервиса и т.п.
В отличие от Западной Европы, где офисы стараются выносить за черту города, тем самым снижая транспортную нагрузку на центр города, украинские "манхэттены" сконцентрированы в наиболее многолюдных районах. В Харькове активно застраиваются офисными объектами приближенные к центру районы - Павлово Поле, Московский проспект. В центральных и прилегающих к центру районах города расположено порядка 55% всех офисных площадей.
По мнению Н.Долговой, в настоящий момент нецелесообразно строить офисные и бизнес-центры на окраине города, принимая во внимание фазу развития рынка. Одним из главных критериев успешного офисного объекта в Украине по-прежнему является его близость к центрам деловой активности города. Качественный объект офисного назначения в удаленных районах пока может являться структурным элементом логистического комплекса или технопарка. Среди действующих объектов этого перспективного направления Н.Долгова отметила комплекс, расположенный на ул.Морозова, в состав которого входят складской терминал площадью 15 тыс.кв.м и офисный центр, занимающий более 8 тыс.кв.м.
Рынок офисной недвижимости Харькова находится на активной стадии развития, вследствие чего закономерным являются высокие темпы роста арендных ставок и стоимости офисных площадей. Арендные ставки за последний год возросли в среднем на 25-30%, а рост средней стоимости офисов с января2007 г. составил около 42%. К примеру, еще год назад максимальная арендная ставка на офисные помещения класса "В" в Харькове не превышала 25 долл. за кв.м, сегодня этот показатель достигает 40 долл.
В мае 2008 г. ценовой диапазон арендных ставок составил (в зависимости от класса коммерческой недвижимости) от 12 до 35 долл. за кв.м. По прогнозам аналитиков ИСК "Авантаж", арендные ставки в ближайшие два года снижаться не будут. Более того, их ежегодный рост предполагается на уровне 10-15%. При продаже офисных помещений ценовой коридор составляет от 1 тыс. 450 долл. до 3 тыс. 750 долл. за 1 кв.м. Встречается (единичный случай) цена и в 5 тыс. долл. за кв.м. Среди продаваемых объектов больше всего подорожали площади в БЦ класса "В", что связано с увеличением спроса на профессиональные помещения и отсутствием предложения класса "А".
Сейчас наиболее распространенным методом возведения БЦ является монолитно-каркасное строительство, что позволяет спроектировать свободную планировку офисных площадей. Индивидуальности бизнес-центру придают архитектурный дизайн и фасадный облик здания. Разнообразие современных строительных материалов позволяют сегодня воплотить практически все замыслы архитекторов.
Современная фасадная система - это составная конструкция. Она состоит из различных материалов в зависимости от назначения и конструкции здания, выбранного архитектурного решения и пожеланий заказчика. Устройство навесного фасада может производиться как на новых зданиях, так и при реконструкции существующих. Большинство современных систем предусматривает наружное утепление ограждающих конструкций, что позволяет кардинальным образом улучшить микроклимат внутренних помещений. Каркасом фасадной системы могут служить направляющие из оцинкованной стали, алюминия или дерева. Ассортимент облицовочных материалов не менее разнообразен: металлопластиковый сайдинг, фиброцементные панели (с каменной крошкой и без нее), композитные алюминиевые панели, керамический гранит, натуральный камень и т.д.
Как сообщила Н.Долгова, одной из предполагаемых технологий строительства современных бизнес-центров может стать технология с системой автоматизации "Умный дом". Сейчас она не является обязательной даже для БЦ класса "А", но лет через пять, скорее всего, войдет в стандарты. При этом для нормального функционирования этой системы потребуется не только ее установка, но и надлежащее обучение персонала обращению с ней.
Рост спроса и арендных ставок на офисную недвижимость, а также дефицит свободных площадей в новых бизнес-центрах позволяют говорить о перспективности этого сегмента рынка недвижимости, отмечают эксперты. А значит, с каждым годом все больше компаний и организаций переберутся в современные комфортабельные офисы.
