С этого года в Украине действует налог на недвижимое имущество: 1 января вступили в силу соответствующие изменения в Налоговый кодекс. А с 15 апреля владельцы недвижимого имущества, подлежащего налогообложению, начнут получать уведомления о сумме начисленного налога и платежные реквизиты.

В Европе подобный налог работает уже несколько сотен лет, причем в некоторых странах, например, в Нидерландах или Великобритании, поступления от него в местные бюджеты на 90% превышают поступления от других налоговых доходов. По подсчетам Минфина, новый налог принесет местным бюджетам около 75 миллионов гривен в год, а под его действие попадет не так много украинцев. Итак, что это за налог, кто и как обязан его платить?

"Налог на второе жилье"

Плательщиками нового налога являются и физические, и юридические лица, но только владельцы недвижимого имущества – новшество не распространяется на тех, кто арендует  помещения. Налог платится только за жилую недвижимость, то есть здания жилого фонда, садовые и дачные дома, причем начисляется он только на жилую площадь. Жилая площадь – это сумма площадей жилых комнат. Любая квартира состоит из жилых комнат, которые и составляют жилую площадь, и подсобных помещений (это кухня, прихожая, ванная комната, душевая, туалет и др.).

За что надо будет платить? Платить надо будет за метраж: ставка нового налога устанавливается за квадратный метр жилой площади, причем ее размер определяет сельский, поселковый или городской совет. В то же время законодатель очертил граничные рамки этой ставки:

  • для квартир площадью до 240 квадратных метров и жилых домов площадью до 500 квадратных метров налог должен составить до 1% минимальной зарплаты, установленной на 1 января налогового года (это 1147 гривен, то есть ставка – до 11,47 грн. за каждый метр);
  • для квартир свыше 240 квадратных метров и жилых домов свыше 500 квадратных метров ставка налога – не более 2,7% минимальной зарплаты (то есть 30,96 грн. за каждый метр).

Один из главных моментов – нововведение дает несколько ощутимых уступок для физлиц. Основная из них – квартиры площадью до 120 метров и дома до 250 метров налогом не облагаются вообще. Причем эта норма распространяется на каждого из владельцев той или иной недвижимости. Кроме того, не попадает под налог недвижимость, принадлежащая многодетным и приемным семьям, здания детских домов семейного типа, общежития.

Однако эти льготы можно использовать только один раз в год и относительно только одного объекта недвижимости. Получается так: если человек владеет квартирой площадью, допустим, 140 квадратных метров, то налог будет насчитан на "лишние" 20 метров. Если же человек владеет двумя квартирами по 70 "квадратов" каждая, то одна из них налогом облагаться не будет, а за вторую, несмотря на то, что она меньше "льготных" 120 метров, придется платить налог, причем за все 70 "квадратов", - потому это уже второй объект недвижимости. Именно из-за этого эксперты прозвали нововведение "налогом на второе жилье".

Законодатель установил, что льгота применяется к тому жилому помещению, в котором владелец прописан, однако по выбору налогоплательщика она может быть применена и к другому объекту, который находится в его собственности.

На юрлиц льгота "по метражу" не распространяется: они будут платить налог на недвижимость за все жилые объекты независимо от их площади.

До 1 июля каждого года налоговая служба должна направить налогоплательщику налоговое уведомление-решение о сумме налога, которую нужно уплатить, и платежные реквизиты. Данные о размерах жилплощади потенциальных налогоплательщиков ГНС планирует брать из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Физические лица должны заплатить налог в течение 60 дней со дня вручения им уведомления-решения. За неуплату налога традиционно предусмотрены санкции: при просрочке уплаты на срок до 30 дней штраф составит 10% суммы налога, при просрочке больше чем на месяц – 20%.

Налоговый кодекс предусмотрел ситуацию, когда в течение года меняется собственник недвижимости. В таком случае налог платят и бывший, и новый владельцы – каждый за свой период.

Как законно уклониться от налога на недвижимость?

Юристы отмечают, что есть несколько абсолютно законных способов избежать налога на недвижимость. Напомним, льгота "за метраж" касается каждого владельца того или иного помещения. Разделяя площадь квартиры или дома на нескольких собственников, можно сократить сумму налога или даже свести ее к нулю. Например, если супружеская пара совместно владеет квартирой площадью 240 метров, то каждый из супругов может воспользоваться льготой на 120 "квадратов", и таким образом семья вообще избежит уплаты налога.

Даже если изначально никакого совместного владения нет, право собственности можно переоформить, опять-таки разделив жилплощадь на родственников – жену, детей и так далее. Однако по мнению экспертов, этот путь не будет очень востребованным, в основном – из-за своей дороговизны: затраты на переоформление вполне могут  коррелировать с самой суммой налога. К примеру, при оформлении дарственной на "гостинку" стоимостью 45 тысяч долларов необходимо заплатить 1% госпошлины (то есть 450 долларов), приблизительно в 100 долларов обойдутся услуги нотариуса и еще в 50 долларов – работа оценщика. В итоге переоформление будет стоить 600-650 долларов. Раздел квартиры на доли между членами семьи также можно оформить или как продажу, или как дарение, что предусматривает примерно те же затраты.

Другой способ, который гораздо менее популярен, но, тем не менее, имеет место – перепланировка. Поскольку налогом облагается только жилая площадь, некоторые владельцы больших квартир заказывают перепланировку, чтобы сократить жилую площадь за счет, к примеру, кухни или прихожей, за которые платить не надо. Правда, подобное решение вызывает некоторые сомнения в его целесообразности, поскольку узаконить перепланировку в Украине стоит немалых денег и требует немало времени. Насколько эти затраты меньше, чем возможная налоговая ставка, - вопрос.

Подводные камни

Хотя норма Налогового кодекса достаточно четко расписывает, кому и за что платить, с ее реализацией на практике могут возникнуть трудности. Первым подводным камнем может стать формирование базы потенциальных налогоплательщиков. Напомним, ГНС намерена получать данные о размерах жилплощади граждан из Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Насколько полной будет это база плательщиков и в какой мере она будет отражать реальное положение вещей – большой вопрос. Причина – этот Госреестр формируется по заявочному принципу, то есть, чтобы попасть в реестр, собственник должен подать соответствующее заявление, но в то же время он вовсе не обязан этого делать. Кроме того, работает реестр, как и новый налог, совсем недавно, и по этой причине назвать его базу полноценной - невозможно. На что будет ориентироваться налоговая при формировании списков плательщиков налога на недвижимость - пока неясно.

Второй момент – уведомление гражданином налоговых органов о своем желании выбрать "льготный" объект недвижимости. Напомним, по умолчанию под льготу подпадает жилье, в котором человек прописан, но закон позволяет использовать как льготный и другой объект. Как конкретно физлицо должно сообщить налоговой о своем выборе – закон умалчивает. Куда обращаться, если выбранный налогоплательщиком "льготный" объект или же наоборот жилье, на которое будет начисляться налог, находится в другом регионе?

И третий не совсем понятный вопрос – с ситуацией, когда в течение года жилье меняет собственника. Налог на недвижимость начисляется на год. Послушный налогоплательщик до 31 августа должен заплатить за "лишние" метры, и получается, что он авансом вносит плату до конца года. Если осенью этот собственник продаст свою квартиру или дом, то кто и как будет возвращать ему переплату?

 

В целом, эксперты склоняются к мнению, что налог на недвижимость в Украине необходим – в конце концов, это признанная европейская практика. Однако остается непонятным, почему налогом облагается только жилая недвижимость, а коммерческая, которая приносит своим владельцам доход, - нет?

Еще один спорный момент - выбранная для налогообложения база. В нашем законе – это количество квадратных метров. Дело в том, что этот показатель далек от объективности. Ведь очевидно, что одинаковая по метражу квартира в новострое и 9-этажной "панельке" советской застройки стоит разных денег, точно так же, как и, к примеру, дом одной площади в Киеве и Винницкой области. То есть эти квадратные метры имеют разную "экономическую ценность" и по идее должны облагаться разными налоговыми обязательствами. В Украине – не так. Кстати, в некоторых странах при расчете налоговой ставки принимаются во внимание и другие критерии: в Чехии – местонахождение объекта, в Греции – его возраст, в Италии – наличие в платящей налог семье детей.

Возможно, в силу этих причин Министерство финансов уже выступило с реформаторской инициативой. Минфин предлагает заменить налог на недвижимость налогом на богатство и предметы роскоши. Согласно законопроекту, налогом будут облагаться квартиры стоимостью более 1 тысячи размеров минимальной заработной платы (1,147 тыс. грн), общая площадь которых превышает 200 квадратных метров; дачные, садовые дома, коттеджи, жилые дома усадебного типа стоимостью более 2,5 тыс. МЗП, общая площадь которых превышает 500 "квадратов". В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов налогообложению подлежат объекты стоимостью более 3 тыс. МЗП, общая площадь которых превышает 600 метров. Законопроект также предусматривает взимание налога и с нежилых помещений.